Процедура, документи и разходи по прехвърлянето /покупко-продажбата на недвижим имот в Р. България
Какво трябва да знаем като Продавачи или Купувачи, преди да пристъпим към продажбата или закупуването на един имот?
ВАЖНО!!! Чуждестранни физически лица НЕ МОГАТ да закупуват единствено земеделски земи и горски масиви в България. Това може да стане единствено чрез учредяването на Търговско дружество на територията на Р. България с учредители чуждестранни физически лица.
ПРОЦЕДУРА ПО ПРЕХВЪРЛЯНЕ НА НЕДВИЖИМ ИМОТ
След като сме избрали вече имота, който искаме да закупим и сме договорили цената му, е необходимо да следваме стъпките по-долу:
– Проверка на Документите за собственост на имота, относно собствеността, техническите характеристики и тежестите му от брокер на АСТЕРА ИМОТИ в съответните компетентни държавни институции (Имотния регистър на Агенцията по вписвания, Агенцията по геодезия, картография и кадастър за сгради или част от тях, Електроразпределителното дружество и В и К по местонахождение на имота за парцели или други поземлени имоти, относно местонахождението на техническата инфраструктура, сервитутни зони и др.), преди подписването на Предварителен договор и/или Нотариалния акт.
– Отваряне на банкова сметка в банка от страна на Продавача и Купувача на местни или чуждестранни физически лица (ако нямат такава) на територията на Р. България.
– Подписване на Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. При подписване на Предварителен договор за покупко-продажба, Купувачът депозира в банковата сметка на Продавача задатък (капаро) в размер до 10 % от продажната цена на имота.
– Набавяне и предоставяне на всички необходими документи от страна на Продавача на Нотариуса за изготвянето на Нотариален акт. При невъзможност от страна на Продавача да набави лично необходимите документи за продажбата на имота, той може да упълномощи неговият брокер или друго лице с пълномощно подписано и заверено от Нотариус, което да го представлява пред съответните държавни институции за издаването им.
– Подписване на Нотариален акт от двете страни пред Нотариус.
– Заплащане на останалата сума от страна на Купувача по банковата сметка на Продавача в деня и веднага след подписването на Нотариалния акт пред Нотариус. Важно!!! След подписването на Нотариалния акт за покупко-продажба на недвижим имот пред Нотариус и от двете страни, Купувачът е длъжен да предостави на Нотариуса банков документ за заплатена по Нотариален акт продажна цена в сметката на Продавача. В случай че такъв банков документ НЕ БЪДЕ предоставен от Купувача, Нотариусът НЕ ВПИСВА в Агенцията по вписвания, подписания преди това Нотариален акт,
– Вписване на Нотариален акт в съответната по местонахождение на имота Агенция по вписвания и получаване на Оригинално копие от Нотариалния акт от Купувача.
– След получаването на Оригинален екземпляр от Нотариалния акт, вписан в Имотния регистър на Агенцията по вписвания, Купувачът е длъжен в двумесечен срок от вписването му да го регистрира в Общината по местонахождение на имота за данъци и такса смет. Ако се касае за имот в новострояща се сграда, а имотът е вече прехвърлен, то Купувачът е длъжен да го регистрира в Общината в двумесечен срок от датата на издаване на Удостоверението за въвеждане в експлоатация на сградата Също така, Купувачът е необходимо да регистрира тази промяна на собствеността на закупения от него имот и в: Агенцията по геодезия, картография и кадастър, съответното електроразпределително дружество, В и К и др.
– ЕДИНСТВЕНО ЗА ЧУЖДЕСТРАННИ ЛИЦА!!! На основание чл. 3, ал. 10 от Закона за регистрация по БУЛСТАТ, всяко физическо лице, което не притежава ЕГН или ЛНЧ /идентификационен номер на чужденец/ и е собственик на недвижим имот в България, трябва да бъдe вписан в регистър БУЛСТАТ към Агенцията по вписванията към Министерството на правосъдието, където по силата на чл. 7, ал. 2 се вписва следната информация: код по БУЛСТАТ, дата на раждане, лични имена, причина за вписване, адрес за короспонденция, телефон, адрес на електронна поща. Това се извършва в срок от седем дни от закупуването на недвижимия имот в Агенцията по вписвание към Министерството на правосъдието
ДОКУМЕНТИ ЗА ПРЕХВЪРЛЯНЕ НА НЕДВИЖИМ ИМОТ (ПОКУПКО-ПРОДАЖБА, ДАРЕНИЕ, НАСЛЕДСТВО)
– Фотокопие от личната карта за местните физически лица или Задграничен паспорт или Разрешително за пребиваване за чуждестранните лица.
– Копие от Документите за собственост на недвижим имот. Те могат да бъдат: Нотариален акт за покупко-продажба, Нотариален акт за собственост върху недвижим имот придобит по наследство, Нотариален акт за дарение, Договор за продажба, ако имотът е държавна или общинска собственост, Констативен нотариален акт, Решение на съда за придобиване на имот след развод, Договор за доброволна делба или Решение на съда за делба по съдебен път и др.
– Удостоверение за въвеждане в експлоатация на сграда, ако продаваният имот е, или се намира в новопостроена сграда.
– Актуална или заверена от Агенцията по геодезия, картография и кадастър или от съответната Община:
а) Схема на недвижим имот, когато той е самостоятелен обект сграда или част от нея. Валидна е за 6 месеца от издаването или заверката й.
б) Скица на недвижим имот, когато той е поземлен имот. Валидна е за 6 месеца от издаването или заверката й.
– Удостоверение за наследници, ако имотът е придобит по наследство. Тогава се изисква и Акт за смърт или завещание. Издава се на името на починалото лице от Общината по местонахождение на имота.
– Удостоверение за Данъчна оценка от Дирекция Общински Приходи към съответна Община по местонахождение на имота. Издаденото Удостоверение до 30 юни на текущата година е валидно до тази дата, а издаденото след нея е валидно до 31 Декември на текущата година.
– Удостоверение за семейно положение от ЕСГРАОН (Единна Система за Гражданска Регистрация и Административно Обслужване на Населението) към Общината по адресна регистрация на лицето.
– Удостоверение за сключен граждански брак.
– Решение за развод от Съда, ако лицето продавач е разведено.
– Удостоверение за липса или наличие на данъчни задължения по чл. 87, ал.6 от ДОПК. Изисква се от търговските банки, когато имотът ще бъде закупен с кредит. Издава се от съответната НАП.
– Вписан в Агенцията по вписвания, документ за собственост след делба.
– Удостоверение за тежести от Съда, издадено в деня преди подписването на Нотариален акт.
– Декларация по чл. 264, ал.1 от ДОПК за липса на задължения към Държавата. Подписва се от Продавача пред Нотариуса.
– Декларация по чл. 25, ал.8 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност за гражданство, гражданско състояние и за действителност на договорената продажна цена.
– Декларация по чл.26 от Семейния кодекс, подписва се Съгласие от съпруга на Продавача, че жилището не е семейно.
– Декларация за Отказ от право на ползване, когато има такова учредено. Подписва се пред Нотариус и се вписва в Агенцията по вписвания. Важно!!! В Удостоверението за тежести, трябва да бъде вписан този Отказ от правото на ползване като ЗАЛИЧЕНО.
– Квитанции за платен местен данък и такса смет, електрическа енергия, вода.
РАЗХОДИ ПО ПРЕХВЪРЛЯНЕТО НА НЕДВИЖИМ ИМОТ
ЗА КУПУВАЧА
– От 1 до 3 % Местен данък (Данък Прехвърляне на Имот), в зависимост от Общината по местонахождение на имота. Внася се по служебен път от Нотариуса.
– Нотариална такса според продажната цена на имота 0,5% – 0,8%
– 0,1% върху цената на имота за Вписването му в Имотния Регистър. Таксата се внася от Нотариуса.
– 2 % върху цената на имота за възнаграждение на Агенцията за недвижими имоти.
ЗА ПРОДАВАЧА
– 10 % Данък върху доходите на физическите лица. Облагат се ЕДИНСТВЕНО с данък доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на имот с изключение на:
а) един недвижим жилищен имот, при условие че са изминали повече от три години между датата на придобиването и датата на продажба или замяна.
б) До два недвижими имота, както и произволен брой селскостопански и горски имоти, при условие че са изминали повече от пет години между датата на придобиването и датата на продажба или замяна.
– 2 % от продажната цена на имота за възнаграждение на Агенцията за недвижими имоти.
19.03.2016
